Nei centri storici, l’azione di ristrutturazione, messa in sicurezza e miglioramento dell’ampia disponibilità di immobili (privati e pubblici) attualmente inutilizzati presenti nell’area di sperimentazione (Borgo Orefici di Napoli), consentirà la loro rifunzionalizzazione ad uso pubblico, sociale, culturale e di rivitalizzazione produttiva.
Per la realizzazione del prototipo si è scelto di utilizzare il sistema open source “OpenMAINT” dedicato alla gestione del patrimonio immobiliare; esso è costituito da due moduli principali:
• Modulo di Amministrazione dedicato alla configurazione iniziale del sistema (classi e tipologie di relazioni, utenti e permessi, dashboard, upload report e workflow, opzioni e parametri), alle successive modifiche del modello dati e alle eventuali personalizzazioni.
• Modulo di Gestione dati, dedicato alla consultazione ed aggiornamento delle schede e delle relazioni nel sistema, alla gestione di documenti allegati, all’avanzamento dei processi, alla visualizzazione di dashboard e produzione di report.
Le funzionalità di openMAINT sono suddivise nelle seguenti aree funzionali:
1. inventario degli spazi (edifici, aree esterne) e degli asset (impianti, arredamento, ecc.);
2. gestione della manutenzione;
3. gestione logistica;
4. gestione economica;
5. controlli energetici;
6. gestione GIS e BIM, su mappe del territorio, planimetrie e modelli 3D di edifici.
Ciascuna area funzionale, per rispondere a particolari esigenze, può essere personalizzata e arricchita nei seguenti modi:
• definendo ulteriori tipologie di oggetti (tramite interfaccia web);
• definendo ulteriori tipologie di informazioni da trattare sugli oggetti già previsti (tramite interfaccia web);
• modificando il flusso dei workflow già disponibili o modellazione di nuovi workflow (tramite editor visuale di processi);
• modificando dei report già disponibili o modellazione di nuovi report (tramite editor visuale di report).
Inoltre è stata utilizzata la funzionalità del workflow per la movimentazione degli asset mobili e dei materiali di consumo, basato sul seguente flusso:
- avvio del workflow di movimentazione (assegnamento/ posizionamento/ spostamento/ ritiro /dismissione) da parte degli operatori abilitati;
- eventuale creazione di cespiti con registrazione delle informazioni tecniche di dettaglio;
- chiusura dell’attività.
Le attività di manutenzione e logistiche presentano numerosi punti di contatto con la gestione economica, fornendo informazioni utili per le fasi previsionali, operative, consuntive e di controllo. Viceversa le attività economiche possono abilitare le attività di manutenzione (ordini a fornitori di materiali mancanti) o avviare la registrazione di attività logistiche (movimenti di magazzino).
OpenMAINT implementa funzioni di base per la gestione delle attività sopra indicate, includendo i seguenti archivi:
- direzioni/uffici e relativi centri di costo;
- personale interno;
- fornitori (con eventuali certificazioni) e relative squadre di manutentori;
- eventuali clienti, associati ai servizi erogati ed ai relativi SLA.
È possibile, anche, definire un budget annuale analitico operando su:
- periodo di riferimento (tutti i budget pregressi rimangono disponibili nel sistema);
- centri di budget (aggregazioni di voci);
- voci di budget, con importo autorizzato per periodo/ centro/ sito;
È anche possibile registrare contratti relativi alla conduzione dell’immobile (acquisto, affitto, assicurazioni), alla acquisizione di beni e servizi.
OpenMAINT consente di registrare sia informazioni statiche associate agli asset immobili e mobili, sia informazioni dinamiche rilevate da eventuali sistemi di monitoraggio.
Le informazioni di tipo statico sono relative a:
- edifici e impianti: consumi energetici dichiarati, consumi energetici medi rilevati (elettrico/gas metano/olio combustibile);
- consumi idrici;
- emissioni (atmosferiche/ scarichi idrici/ rifiuti urbani);
- altri impatti ambientali (scarichi inquinanti, emissioni atmosferiche, presenza amianto, ecc);
- asset tecnici: consumi energetici dichiarati, consumi energetici medi rilevati.
Le informazioni di tipo dinamico sono invece relative alla conoscenza dei consumi puntuali di un impianto/asset tecnico, rilevati automaticamente interrogando l’oggetto stesso o eventuali centraline/interfacce abilitate a tale funzione. Ove disponibili i dati raccolti possono essere registrati in openMAINT allo scopo di essere analizzati, confrontati con le precedenti serie storiche e produrre azioni correttive/migliorative.
Il sistema, infine, offre un completo supporto per il georiferimento degli asset gestiti. Gli immobili (complessi, edifici, ecc) e le infrastrutture sul territorio (reti stradali, reti tecnologiche, gestione del verde, arredo esterno, segnaletica stradale, ecc.) possono essere georiferiti servizi di mappe online quali OpenStreetMap (open source) e Google Maps.
OpenMAINT supporta anche la gestione delle tradizionali planimetrie vettoriali 2D (prodotte esternamente con strumenti di progettazione tradizionali quali ad esempio Autodesk Autocad), che possono essere importate nel sistema e correlate (manualmente) a piani, stanze, impianti, oggetti tecnici, arredamenti, ecc. Dalla scheda di un asset è a quel punto possibile ottenere uno zoom automatico della planimetria sulla posizione dove l’asset è ubicato, ed eventualmente modificarla graficamente. Viceversa, navigando sulle planimetrie è possibile interrogare le icone degli oggetti rappresentati e spostarsi sulla scheda informativa dell’asset corrispondente.
OpenMAINT gestisce anche le recentissime estensioni BIM (Building Information Modeling) supportate dai principali prodotti di progettazione architettonica 3D (Autodesk Revit, Graphisoft ArchiCAD e Nemetschek Allplan, ecc) e basate sul formato standard aperto IFC (Industry Foundation Classes). In particolare openMAINT dispone di un visualizzatore interattivo di modelli 3D IFC, integrato nella propria interfaccia utente standard, tramite cui è possibile:
- consultare in modo particolarmente realistico gli interni degli edifici e gli asset contenuti;
- eseguire spostamenti di oggetti tramite operazioni di “trascinamento” sulla rappresentazione grafica.
